Faire de la location meublée est un excellent moyen de compléter vos revenus mensuels certes, mais aussi de profiter d’une importante réduction de votre IRPP. En effet, vous bénéficiez de certaines déductions qui sont calculées sur la base de vos revenus imposables. Parmi ces déductions : celles des amortissements, dont le montant est conséquent puisqu’il concerne l’immobilier et le mobilier à la fois, de même que les travaux (si vous réalisez l’acquisition d’un bien ancien). Lumière sur ces dotations aux amortissements en LMNP !
Rappel sur les déductions en LMNP
Rappelons que les amortissements ne sont pas les seules déductions : à ceux-ci s’ajoutent les frais et charges (si votre régime fiscal est le réel d’imposition), ou les abattements (si le micro-BIC est le régime qui entre en vigueur).
Ce sont les dotations aux amortissements qui ouvrent droit à une importante défiscalisation.
Qu’est-ce que l’amortissement ?
Un bien qui perd de sa valeur de manière progressive au fil du temps est amorti. L’amortissement est ainsi le mécanisme comptable qui y est rattaché, et il s’agit d’un type de charge relative à la dépréciation du bien. Ainsi, les terrains ne sont pas concernés car, au lieu de perdre de leur valeur, ils se valorisent plutôt sur la durée.
C’est l’expert-comptable qui est spécialisé en LMNP qui calcule ces dotations. De manière générale, l’amortissement de l’immobilier s’étale sur une quarantaine d’années, tandis que celui du mobilier est évalué sur 6 à 8 ans. En ce qui concerne les travaux, leur amortissement varie de 5 à 20 ans, en fonction de leur nature. La technique tient compte du calcul linéaire, quel que soit le type du bien.
L’amortissement de l’immobilier
Le calcul fait appel à la valeur d’origine du bien et du nombre d’années d’utilisation. La valeur moyenne d’amortissement est aussi prise en compte. L’amortissement est fonction de la nature de la composante de l’immobilier. Exemple :
- la part dans la valeur du bien pour la structure est de 70% et la durée de l’amortissement est de 40 ans
- la part dans la valeur du bien pour la toiture est de 10% et la durée de l’amortissement est de 25 ans
De manière générale, les amortissements concernent les gros œuvres (40 ans), l’agencement (20 ans), l’électricité (20 ans), la toiture (25 ans).
L’amortissement du mobilier
LMNP dit location meublée : elle comprend tous les mobiliers requis afin que le locataire puisse immédiatement occuper les lieux dès la signature du bail. À chaque meuble la valeur et la durée, qui est calculée par l’expert-comptable. Les meubles à faible montant d’acquisition sont considérés comme non amortissables. La durée d’amortissement est plus courte que celle mentionnée plus haut pour les mobiliers utilisés de façon intensive.
Le mobilier est une immobilisation qui peut également faire partie des charges si le montant est faible (inférieur à 500 euros). Si toutefois, il s’agit d’un même type de mobilier acheté en plusieurs lots (exemple une dizaine de tables, une dizaine de lits), l’amortissement est possible. Cela est généralement le cas pour les locations meublées professionnelles (LMP). C’est aussi en fonction de l’utilisation du bien que l’amortissement est déterminé et ce, toujours de manière linéaire.
L’amortissement des travaux
Ce cas s’applique pour un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation et de réhabilitation. Comme mentionné plus haut, la durée des amortissements est fonction de la nature des travaux. Exemple : 20 ans pour l’électricité, 15 ans pour les maçonneries, 15 ans pour les parquets, 10 ans pour la plomberie, 10 ans pour le revêtement des murs, 5 ans pour le revêtement des sols.
À noter que les travaux dont le montant est inférieur à 600 euros ne peuvent être amortis.
