La location meublée génère une forte rentabilité et des rendements attractifs. Il s’agit cependant de savoir choisir le bien qui sera détenu de préférence sur le long terme, d’où l’importance de bien vous préparer. Parmi les principaux critères pour déterminer le choix de l’immobilier (outre l’emplacement) : son caractère neuf et la qualité du meublé. Cet article s’adresse à ceux qui prennent eux-mêmes en main la gestion de A à Z de leur investissement LMNP.
Pourquoi un bien neuf ?
Un logement neuf a toujours plus de chance d’attirer les locataires, ce qui vous fait profiter d’un meilleur taux d’occupation, en plus de raccourcir les carences locatives.
Le bien neuf jouit de performances énergétiques élevées, conformément aux dernières normes. Il est généralement labellisé BBC 2005 (Bâtiment basse consommation) et bâti suivant la réglementation thermique RT 2012. Notez aussi que la nouvelle réglementation environnementale RE 2020 est entrée en vigueur, faisant du bâti un logement passif, produisant sa propre énergie.
Par ailleurs, le bien neuf jouit d’un certain confort, par rapport à l’aménagement (surface minimale des pièces et des annexes tels les balcons et les terrasses, orientation, etc.).
Le bien neuf ne nécessite pas de réparation avant 9 ans, ce qui vous évite de libérer momentanément le logement en vue des travaux, entraînant une carence en loyers. De plus, vous pouvez vous autoriser à fixer des loyers plus ou moins élevés – en tenant compte cependant du cours pratiqué sur le marché.
Faire construire un bien neuf vous fait aussi profiter de la garantie décennale, qui est une assurance obligatoire applicable à tous les professionnels du bâtiment. Cette assurance couvre les vices éventuels relatifs à la solidité de l'ouvrage et aux malfaçons ; elle a une durée de 10 ans à partir de la réception des travaux.
Exemple de dommages couverts par la garantie décennale : défaut d’isolation, infiltration d’eau et problèmes d’étanchéité, problèmes de chauffage et de climatisation, fissures importantes dans les fondations et les murs, affaissement du terrain.
Meubler le logement avec goût
La loi prévoit une surface minimale habitable, de même qu’une liste des meubles et des équipements qui seront intégrés par vos soins au sein du logement. Cependant, il ne s’agit pas de répondre à ces exigences avec nonchalance, mais surtout d’apporter de la chaleur dans ce logement. Important donc, de créer un environnement harmonieux et confortable, sans refléter votre personnalité ni votre propre coup de cœur, car ceux-ci ne sont pas forcément ceux du locataire. Notez donc que vous devez meubler le logement avec soin en observant une certaine neutralité.
Toujours est-il que vous pouvez définir à l’avance un style bien déterminé : scandinave, moderne, bohème chic ou industriel. Ce, sans surcharger ni l’espace ni la décoration qui doit être le plus minimaliste possible, sans être froid.
Investissez dans des meubles durables et de qualité, à base de matériaux nobles. Ceux-ci ne nécessitent pas de renouvellement dans les 6 prochaines années, ce qui vous permettra de vous délester des contraintes d’un nouvel ameublement qui représente un investissement supplémentaire pouvant impacter le rendement de votre location meublée.
À noter cependant que si votre régime fiscal est le réel d’imposition, vous pouvez déduire les amortissements du mobilier de votre impôt sur le revenu. Cette déduction est toutefois impossible si votre régime est le micro-BIC, qui donne lieu à un abattement forfaitaire de 50% à 71%.
Pour conclure, sachez que vous pouvez échapper à toutes ces contraintes en investissant directement dans des résidences gérées. Celles-ci sont les résidences avec services qui sont pilotées par des gestionnaires expérimentés. La signature d’un bail commercial avec ce dernier vous ouvre alors droit à des loyers réguliers, sans prise de tête.
